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3月28日「四市如意」(房市、股市、債市、匯市)的講座上有聽眾提了幾個問題，在此做個回應與分享！

房市Ｑ＆Ａ

一. 台灣的人口,生育率越來越低房地產的需求面，不是已經供過於求的狀態了嗎？還會有大幅上漲的機會嗎？個人對房市不是十分看好

台灣人口生育率雖然是逐年下降中，但每年的房屋買賣移轉件數仍高達35∼40萬件，以主計處公布97年底總戶數765萬戶計，週轉率為4.5∼6%，分析其中原因，有以下數種：
1.築巢期：新婚小家庭首購、不婚族搬離老家，自立門戶。
2.孟母三遷為學區的換屋族。
3.因事業、工作地點變動的換屋族。
4.滿巢期：父母事業有成，子女長大，須換較大房子。
5.空巢期：子女相繼成家後搬出去，父母也退休，大換小，與子女為鄰，或鄰近醫院等。
6.休閒養生住宅：現代人工作忙碌壓力大，更加注重休閒養生減壓，會買第二個家。
7.財富重分配：新貧新富不斷出現，舊換新，小換大，遠換近。
房市是否還會大幅上漲，須視國民所得及GDP的成長，通貨膨脹導致貨幣貶值，及區域地段不同而漲跌互見。
1.GDP成長：景氣低迷時，房價欲漲不易，但下跌也有限，依房價軌跡觀察，即使房價下跌，仍不會低於前一波房價的高點，換言之，房價漲多跌少。
2.貨幣貶值：例如大安區安和路二段的東帝士花園廣場，民國75年時預售時平均單價只有約15萬，當時買的人都被笑買貴了，但78年股市萬點時售價已達30萬，現在則開價在70萬以上。而對面的僑泰凱旋門，當年剛交屋時，每坪約30萬元上下，但現在屋齡已屆19年，最新的開價普遍在65∼70萬元之間。而若以社會新鮮人的薪資水準來看，75年時，月薪約一萬二仟元，現在平均約二萬伍仟元，看似成長了100%，但房價在這二十年間已增值為當初的400%，薪水漲幅遠遠比不上房價增值空間。
3.區域地段不同：台北市中心如中正區、大安區、松山民生社區等，房仲業界有一相當戲劇性的比喻：20年前，屋齡20年，一坪20萬；10年前，屋齡30年，一坪30萬；現在呢？屋齡40年，一坪40萬以上！真的是「愈老愈吃香」嗎？其實不然！主是原因，仍是無可取代的「地段、地段、地段」，例如位於中正紀念堂、大安森林公園、師大之間的生活圈，人文薈萃，鬧中取靜，學區優良、生活機能便利，更是經典美食集中區，這區域想賣房子的少，想買房子的多，難怪房價隨屋齡逐年上揚！
不知道的事並不代表沒有發生，不論對房市看好或看壞，該漲的會漲，該跌的也擋不住！都會區的房地產，因為具有地段的無可取代性，景氣時帶頭上漲，不景氣時則最抗跌；但郊區或供給量過大的新成屋集結區因有賣壓，房價就會下壓。

二. 對高雄房地產長期偏低有何看法？

1.就業人口的多寡決定對房地產的需求，需求小於供給，房價當然上漲不易。
2.上市公司建商為了業績，必須不斷推新案，最後變成自己打自己，為了出清，售價自然會下壓。
3.但在優良學區如中正文化中心對面五福學區，景觀住宅如愛河沿岸、美術館週邊，或市政中心四維路林蔭大道沿線，仍有很高的房價，且去化快速，馬上有人承接。

三. 高雄捷運旁是否有投資的空間？

高雄捷運目前有南北向紅線及東西向橘線，成單十字交叉。由於紅線較長，有23個站，橘線較短，有14個站，紅線搭乘人數明顯比橘線多很多，橘線除了上下班及假日休閒人潮，平日幾日可用「門可羅雀」來形容。
捷運對房市要產生推升效應，必須有雙十字路網形成，才會有效應。這在台北即有先例可證明，剛開始只有木柵線及南港線單十字，但在淡水線通車後，雙十字成形，對捷運站附近房市效應即會發酵。可惜短期內高雄還不會有第三條捷運線，難以構成雙十字路網。
不過，紅線沿線仍有不少捷運站是值得推薦的，例如，R13凹子底站及R14巨蛋站，左鄰25期，右接18期重劃區，且巨蛋站旁有漢神巨蛋百貨，500公尺內的新大樓，房價表現不錯，出口附近的店面亦值得投資。
此外，R8三多商圈站，有大遠百mall、SOGO、新光三越百貨等集結，可做店面投資。
R10美麗島站雖有二線交會，但通常是換線轉乘，或至附近六合夜市消費，附近老舊建物居多，目前買賣轉手量偏低，因此房價並無明顯推升。

四. 我才開始上班，但是關於房市也想投資，會建議手邊有多少現金時開始投資呢？

購屋前：先做好理財規劃，預先計算要支出的款項有哪些？
1.自備款：準備約三成的自備款。目前銀行估價普遍保守，在預測房價走跌下，若前手屋主已有貸款，會依該貸款金額打八折做為鑑估價，再核貸七∼八成，換言之，只能貸到約五∼六四成，若是小套房或供過於求的新成屋集結區，就更低了。
2.衡量每月繳貸款的還款能力：最好不要超過家庭每月總收入的三分之一，以免影響生活品質。除了利率與額度，要特別注意還款年限，很多銀行貸款還款年限最長30年，但若相中的好屋屋齡已超過20年以上，通常還款年限會縮短至20年，如此將會增加還款的負擔，應事先瞭解注意。對於客戶及區域、產品的評分偏低者，銀行也會縮短還款年限。
3.代書費、契稅、登記規費、書狀費、印花稅：契稅是房屋評定現值的6%，房屋評定現值指的是房屋造價，並會因折舊而逐年遞減，並不是指您所買的房屋總價。例如：中古屋，假設評定現值是50萬元，則契稅是3萬元。代書費是房屋一筆6000元，土地一筆6000元，若有二筆以上土地會再往上加，但因是同時送件，通常代書會給予折扣。買賣登記移轉規費是土地公告現值及房屋評定現值的千分之一，書狀費每張80元，印花稅也是土地公告現值及房屋評定現值的千分之一。登記規費、書狀費、印花稅合計頂多幾千元而已。
4.房屋仲介服務費：若透過房仲業仲介成交，買方須支付成交總價的百分之二為房仲公司的服務費。
5.設計裝璜費：每坪一∼三萬元不等，視裝璜的建材等級及複雜程度而有所不同。
6.鐵門、鐵窗、窗簾、網路監控錄影、門禁保全系統等費用：這些費用通常並不列在裝璜費用內，所以要事先預算好。
7.購置傢俱電器預算：視現有傢俱電器是否能繼續使用，或是搬進新家後太大或太小而必須重新購買。
8.搬家費：一般家庭一∼三萬元不等，視傢電的多寡而定。另外，收費大多分為三級，「經濟型」，最便宜，紙箱、包裝等皆無；「標準型」則有附紙箱、包裝；「總統級」，則完全不需自己動手。找搬家公司千萬不要只看廣告，有些搬家公司廣告做得很大，但都是『靠行車』，這種靠行車車主就是老闆，且必須跟公司拆帳，為了多賺，通常到了搬家當天會以各種理由要求加價，對民眾而言是沒有保障的！比較保險的方式還是多打聽，最好找擁有直屬車隊的搬家公司，此外，房仲公司推薦的通常形象、口碑都不錯，因為房仲公司若介紹差的不但得罪了客戶，也等於砸了自己的招牌。全國不動產提醒您，一定要事先估價，並簽訂搬遷契約書，依契約方式付款，才會有保障，事後若有毀損，負責任的業者也會做修補及理賠。

五. 像是店面或套房，要如何選擇投資摽的？又例如地區性(台北市/縣/內湖/蘆洲地段)學區叫好嗎？

(一).店面投資原則：
1.地段優於屋齡：新舊並不重要，好地段先搶商機
2.三角窗優於中間：順向三角窗比逆向三角窗更佳
3.陽面優於陰面：店家普遍生意較興隆的這一邊即屬陽面
4.人潮優於車潮：人潮適合文市，車潮適合武市，但武市店租就偏低
5.面寬優於縱深：店招明顯，櫥窗面積大，集客效果佳

(二).套房投資原則：
1.捷運共構大樓或緊鄰捷運站：出租收租金及帶租轉售都合宜。
2.明星學區：許多明星學區都已要求必須是自有房產，寄戶或承租都不行，有些父母為了學籍會買一間小套房，故轉手價差不低。
3.管理良好：二十四小時制為優。
4.一層戶數不要太多：例如林森北路有不少大樓一層高達三四十戶，出入太過複雜。
5.代為傾倒垃圾：住戶很多是學生或上班族，甚至是外籍人士，作息時間有時很難配合清潔隊收垃圾時間，若有此服務是一大福音。

六. 我(金融服務業人士)的客戶想買房子，下半年何時買較好？還是等明年？又，買大陸還是台灣較好？

好房子不等人，現在議價空間大，就要開始多看房子，看房子不用錢，看得多就會有心得，一旦看到滿意的就不要再猶豫。
您喜歡的房子，貴一點，您還是會覺得值得；您不喜歡的房子，再便宜，您都會嫌貴！這就是「價格」與「價值」二者孰重，自己心中就有一把尺。
至於買台灣或大陸好？若是您的生活圈在台灣當然是在台灣好！房子在台灣看得到也方便照顧到。大陸房地產和台灣房地產仍有許多不同之處，除了金錢以外還必須考量自己是否有多餘的時間和心力去研究以及管理那邊的房子。