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超低利房貸 理財新時代
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2009/05/01
2009/05/01
超低利房貸 理財新時代
緊來買好屋 買好屋金來
全國不動產企劃研究室
政府優惠房貸利率降到史上最低點1.325%，且銀行自辦房貸首年利率也低於2%以下，雖然2008年金融海嘯使得台灣房市在去年下半年一直延續至今年一月都呈現急凍狀態。但在央行引導利率下降後，再加上海外資金回流、股市回溫，二月房市已明顯增加來客量，雖然成交量並未放大，但已隱約可感受到潛在卻又龐大的購屋動能！果不其然，三月份全台各地紛紛傳出「賀成交」，與年前相比，成交量大幅成長三成。
值得注意的是，除了低總價、自住型仍為市場主流外，換屋族、理財型的中長期投資客均已陸續出籠。畢竟景氣循環會有週期，但房地產的房價走勢，長期均線是逐步緩升的，尤其從過去的房價軌跡觀察，即使房市進入不景氣而使得房價走跌，但下跌的房價低點仍然不會低於前波的高點！例如大安區安和路二段的東帝士花園廣場，民國75年時預售時平均單價只有約15萬，78年時已達30萬，現在則開價在70萬以上，而對面的僑泰凱旋門，當年剛交屋時，每坪約30萬元上下，但現在屋齡已屆19年，最新的開價普遍在65∼70萬元之間。至於市中心如中正區、大安區、松山民生社區等，業界有一相當戲劇性的比喻：20年前，屋齡20年，一坪20萬；10年前，屋齡30年，一坪30萬；現在呢？屋齡40年，一坪40萬以上！真的是「愈老愈吃香」嗎？其實不然！主是原因，仍是無可取代的「地段、地段、地段」，例如位於中正紀念堂、大安森林公園、師大之間的生活圈，人文薈萃，鬧中取靜，學區優良、生活機能便利，更是經典美食集中區，這區域想賣房子的少，想買房子的多，難怪房價隨屋齡逐年上揚！
所以，房地產「短期保值，長期增值」，可說是千古不變的定律。「緊來買好屋、買好屋金來」，購置房地產，財富不但能留住，更會帶來更多的財富。許多人在本業賺錢或股市獲利後，都會轉進購置不動產，就是這樣的道理。
購置房地產，雖然眼前會先支出一筆龐大資金，但換個角度看，也是強迫儲蓄的一種方式。買一棟傳世好屋，要注意的事項有哪些呢？本文概分購屋前的理財規劃、尋屋看屋的原則、貸款的注意事項三大類為有心買好屋的您做深入解析：
壹、購屋前：先做好理財規劃，預先計算要支出的款項有哪些？
自備款：準備約三成的自備款。目前銀行估價普遍保守，在預測房價走跌下，若前手屋主已有貸款，會依該貸款金額打八折做為鑑估價，再核貸七∼八成，換言之，只能貸到約五∼六四成，若是小套房或供過於求的新成屋集結區，就更低了。
衡量每月繳貸款的還款能力：最好不要超過家庭每月總收入的三分之一，以免影響生活品質。除了利率與額度，要特別注意還款年限，很多銀行貸款還款年限最長30年，但若相中的好屋屋齡已超過20年以上，通常還款年限會縮短至20年，如此將會增加還款的負擔，應事先瞭解注意。對於客戶及區域、產品的評分偏低者，銀行也會縮短還款年限。
代書費、契稅、登記規費、書狀費、印花稅：契稅是房屋評定現值的6%，房屋評定現值指的是房屋造價，並會因折舊而逐年遞減，並不是指您所買的房屋總價。例如：中古屋，假設評定現值是50萬元，則契稅是3萬元。代書費是房屋一筆6000元，土地一筆6000元，若有二筆以上土地會再往上加，但因是同時送件，通常代書會給予折扣。買賣登記移轉規費是土地公告現值及房屋評定現值的千分之一，書狀費每張80元，印花稅也是土地公告現值及房屋評定現值的千分之一。登記規費、書狀費、印花稅合計頂多幾千元而已。
房屋仲介服務費：若透過房仲業仲介成交，買方須支付成交總價的百分之二為房仲公司的服務費。
設計裝璜費：每坪一∼三萬元不等，視裝璜的建材等級及複雜程度而有所不同。
鐵門、鐵窗、窗簾、網路監控錄影、門禁保全系統等費用：這些費用通常並不列在裝璜費用內，所以要事先預算好。
購置傢俱電器預算：視現有傢俱電器是否能繼續使用，或是搬進新家後太大或太小而必須重新購買。
搬家費：一般家庭一∼三萬元不等，視傢電的多寡而定。另外，收費大多分為三級，「經濟型」，最便宜，紙箱、包裝等皆無；「標準型」則有附紙箱、包裝；「總統級」，則完全不需自己動手。找搬家公司千萬不要只看廣告，有些搬家公司廣告做得很大，但都是『靠行車』，這種靠行車車主就是老闆，且必須跟公司拆帳，為了多賺，通常到了搬家當天會以各種理由要求加價，對民眾而言是沒有保障的！比較保險的方式還是多打聽，最好找擁有直屬車隊的搬家公司，此外，房仲公司推薦的通常形象、口碑都不錯，因為房仲公司若介紹差的不但得罪了客戶，也等於砸了自己的招牌。全國不動產提醒您，一定要事先估價，並簽訂搬遷契約書，依契約方式付款，才會有保障，事後若有毀損，負責任的業者也會做修補及理賠。
貳、尋屋看屋的原則：
地段：全家人都合適的地段，就是最好的地段。小孩要學院，老人要醫院。
交通：逐捷運而居，已是大勢所趨，不但上班上學，連假日出門也相當便利，而捷運站附近的房子在前陣子的房價下跌中也最抗跌即可見一斑。除了大台北及高雄捷運外，桃園、台中的捷運系統都已陸續規劃，桃園則已有機場捷運線及到中壢的藍線已在施工中，此區購屋民眾都可參考政府網站的規劃路線做功課。
公園綠地：住家不一定有社區中庭花園，那麼附近有公園綠地就顯得相對重要，休閒運動都很方便。
嫌惡設施：注意附近是否有高壓電塔、特種行業、瓦斯行等，或許安全無虞，但畢竟每天出門都看到而影響一天的心情，長期下來對健康也不是好事。
屋況：由內而外，從天花板到地板，水電開關試開，打開窗戶或走到陽台向外看看，這些都是看屋不可忽視的小細節。若透過房仲業找屋，根據不動產經紀業管理條例規定，房仲業必須提供「不動產說明書」予交易相對人即買方，且若成交後不動產說明書將成為買賣契約書的附件。不動產說明書中則有「標的物現況說明書」，對於屋況現況會有詳細的表格說明。
社區：千金買屋，萬金買鄰，左鄰右舍上下層鄰居，住戶品質好不好，會影響居住品質，甚至影響健康！可事先多方打聽，若隔壁是夜貓族，或樓上家中都是活蹦亂跳的小小孩，難免住得不安寧！
公共設施：從上到下看個清楚，若買舊公寓，注意頂樓是否因有加蓋而將通往樓頂平台的出口加裝鐵門上鎖，如果是這樣一旦發生火災時，是很危險的！
休閒娛樂設施，例如：健身房、視聽室、圖書室、游泳池等，須觀察是否正常運作，通常有這些設施的大樓社區，公設比經常高達30%以上，若已荒廢，那就真的多買了太多「虛坪」了。
垃圾是否代為傾倒：有些大樓社區甚至還有冷藏設備以防異味。若社區僱有清潔員為住戶集中垃圾並代為傾倒，對忙碌的上班族，尤其是雙薪家庭可是一大福音呢！
參、貸款的注意事項：
一、利率與成數：根據調查，民眾購屋最關切的問題，就是房貸利率及成數，若調降房貸利率，能更加強進場購屋的意願。如果您的自備款充足，只要貸五成，甚至更少，通常利率可以更低；若要貸到七成或更高的八成、九成，對銀行而言，風險升高，利率自然就會跟著升高，此時為了額度，對利率就不能太計較。
若因核貸成數不足，則可向銀行爭取裝修貸款或信用貸款，但通常此種貸款還款年限只有三至七年，且利率偏高，不可不慎，尤其是收入不穩定者最好保守以對。
二、向平常往來的銀行爭取：不論是薪轉戶，購買股票、基金、黃金的往來銀行，或是常使用某銀行的信用卡等，如果都集中在一家銀行，而依個人的固定收入、交易記錄，或是正常繳款記錄，都有跡可循，銀行一目瞭然，這對銀行而言就是Ａ級客戶，貸款通常可提高10∼20％。銀行房貸主管也指出，房貸戶前二年的利率優惠期過後、爭取調降利率時，銀行都會依據平時與銀行往來的貢獻度來加分，做為調降利率的依據。
三、透過房仲公司以及房仲特約地政士(代書)，量身訂作：
房仲公司以及房仲特約地政士(代書)，讓民眾在一片不景氣中，可從房價、貸款利息中省下更多資金。
以全國不動產的代書品牌「全國地政士」為例，全國地政士聯盟的特約代書與當地各家銀行配合，放款利率彈性也很高。代書會根據客戶需求來「配對」合適的貸款承作銀行，也就是說，客戶有的是要低利率，有的是要高成數，也有的是要做生意週轉，可提前大額清償，又可再借出來的回復性房貸。由於代書與在地銀行分行或信合社長期配合，他們對當地房地產行情瞭若指掌，不但配合度高，機動性較強，對當地購屋民眾來說，不但能「量身訂作」也較能談到有利條件。
四、具市場流通性的好屋，可主動要求給予較佳利率：許多銀行在為房屋鑑價時，會依據鄰近捷運站或捷運共構產品來做評估，坐落於捷運站周邊約一公里內，愈近者評價愈高，這類房屋市場流通性佳，屬於Ａ級地段，會有加分效果，房貸戶也可主動要求給予較佳額度或利率。目前包括國泰世華銀行、華南銀行等，都推出捷運房貸專案。以華南銀行捷運房貸專案為例，距離捷運站500公尺內，利率就可降低0.05％，而且興建中的捷運線也包括在內，北、高皆適用。
五、提供完整的財力證明：除了薪轉證明，扣繳憑單，所得稅報稅證明，定存單、證券存摺、名下其他房地產等，只要能夠證明財力，多多益善。
六、特別注意信用記錄：有貸款或信用卡，儘可能做到準時繳款。此外，有些銀行會認定沒有信用卡者，是因信用不佳才沒有信用卡。但有了信用卡，每個月用到循環，對銀行而言，也會認為有收入不穩定的疑慮，因為，銀行的思考邏輯是，循環利率高達16∼20%，若是「正常人」(銀行觀點)根本不會願意付這種高利息，因此還款能力會有問題！所以，若您打算近期買屋，千萬記得準時繳清每一筆信用卡帳款。購屋是人生大事，通常第一次購屋因經驗不足，容易衝動而不夠冷靜理智，導致忽略許多重要事項，例如，買貴了、忽略了屋況確認、車位根本沒產權、沒算到某筆開支等！因此，全國不動產提醒您，買屋、賣屋都急不得，做足功課，多看多比較，多找房仲專家打聽，不妨將房仲經紀人員當成您的房地產顧問，相信一定會有更多意想不到的收穫。全國不動產在此敬祝您快樂買好屋、幸福闔家興！
資料來源：
全國不動產企劃研究室
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