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破解房市!2014年10大趨勢,房市「價緩漲、量微升」

調整字級 2013/12/11
2013年房市歷經諸多政經風暴多空交錯,包括:馬王政爭、奢侈稅修法研議延長閉鎖期、央行總裁彭淮南示警利率調升以及QE政策退場疑慮,造成投資市場觀望意味濃厚,直到奢侈稅修正草案從大修變微調,以及美國聯準會主席柏南克表態QE政策暫不退場後,市場維持游資充沛、低利的環境,觀望氣氛已漸淡化!而展望2014年房市趨勢,不少利多機會出現,包含各重大公共工程持續推動,奢侈稅微調以及QE延退,但另一方面也將面臨政府重手打房以及下半年七合一選舉干擾,究竟2014年房市走勢如何,全國不動產企研室歸納出以下10大趨勢。
趨勢1、打房不手軟 短線投資客退場
財政部部長張盛和日前表明打房不縮手,連日來加強查核力道,不僅針對預售屋紅單交易開罰,甚至對於特定豪宅區展開地毯式查稅,加上根據實價登錄行情,市場普遍預估2014年1月1日起將會大幅調高土地公告現值,土地增值稅將勢必提高!全國不動產認為,2014年房市將回歸供需基本面,短線炒作投資客將大舉出場,改以強勁的自住買盤和長期持有的購屋族支撐房市,體質將更加健全,也使房價走勢更加理性。
趨勢2、房價滿水位 宜選收益型產品 
台灣房市火熱一路從大台北地區延燒到桃園、台中以及高雄,房價持續攀高,但近二年精華地段,房價在高檔盤整,隨著短線投資資金退場,一般購屋族群也似乎察覺到房價過高,天花板效應漸漸浮現!全國不動產表示,現今市場維持游資多、低利率、低稅率的環境,許多口袋夠深的購屋族群基於「有土斯有財」的觀念,仍會選擇保守的收益型產品,雖然報酬率偏低,但比起定存還是高,大台北精華地區報酬率約2-3%、外縣市主要商圈約3-5%,且相對於股票、基金等投資產品風險較低。
趨勢3、房貸放款趨於保守 購屋族應謹慎理財
央行總裁彭淮南對於房貸利率釋出警訊,金管會也示警房貸占銀行總放貸比例過高,近來各大型行庫基於風險考量,紛紛管控房貸放款成數,像是房貸龍頭土地銀行近來調高房貸利率至2.3-2.7%,貸款成數也僅剩約四成的水準。全國不動產建議,購屋族群應未雨綢繆,若有房貸需求應盡早規劃,房貸比例不應超過家庭收入的三分之一,抑或選擇固定利率,盡量避免使用機動利率;平日則須培養與往來銀行良好的信用紀錄,例如信用卡繳款正常、購買基金等!
趨勢4、房市M型化 超級豪宅登場
政府打房、查稅政策不斷,短期炒作資金退潮,首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流,尤其一千萬元上下的都會區小宅或是郊區中小宅,仍為2014年最夯標的!而屬於高資產族群的層峰人士基於長期投資置產規劃,偏愛核心地段,且兼具增值抗跌特性的豪宅物件!像是近期房價屢創新高的中正區建案「松濤苑」、信義區建案「陶朱隱園」,以及101大樓正對面的「富創D3」,據傳開價挑戰400萬元!其中亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創台灣「車梯」設計,可供超跑進出,且建物本身以順時鐘旋轉90度方式呈現宛如太極的「8」,每戶更擁有50坪的戶外庭園,由於產品稀有珍貴,料將吸引兩岸三地政商名流目光!
趨勢5、五都選舉將陷口水戰 預售屋大舉出籠
2014年年底將登場的「七合一」選舉被視為總統大選的前哨戰,全台恐陷入政治口水浪潮,屆時除了造成購屋族群對未來產生不確定感,恐怕也會無心買房,無奈選擇觀望!因此全國不動產企研室預估,2014年上半年較下半年相對樂觀下,建商將大舉推案,搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續假期「開打」!
趨勢6、奢侈稅微調 抑止炒作歪風
特種貨物及勞務稅(奢侈稅)修正草案年底前送到立法院審查,原各家學者搖旗吶喊大修奢侈稅,最終因景氣萎靡不振,GDP跌破2%,財政部擔心大幅修法將重創國內經濟,因此僅微調內容,包含:2年閉鎖期、稅率都維持不變,而非都市土地,包含工業用地、農業用地非農用者等,將納入管制!全國不動產分析,修法後將可抑制長期以來炒作工業用地歪風,健全房市,企業設廠土地成本也可望下降,有助於整體經濟體質提升!另一方面,農地納入奢侈稅管制範圍,加上農業用地興建農舍辦法7月1日上路後,修法趨嚴,未來農舍成屋產品更為稀有珍貴。
趨勢7、跟著交通建設 地段為買房王道
大台北地區近十年捷運網絡成形,軌道經濟帶頭房價上漲,捷運宅成為民眾購屋首選,逐捷運、交通建設而居,為現今買房不敗王道!繼捷運信義線於2013年11月24日通車後,2014年也有重大交通建設逐步完成,包含:懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工,且貫通大台北東西兩側的捷運松山線,以及捷運土城線頂埔站也預計於2014年完工,而複製以往成功模式,捷運所經之區域房市,長期持有具備抗跌又增值效益。
趨勢8、建商揮軍南下 中南部房價後市可期
如前言,大台北地區房價上漲趨緩,加上可開發素地稀少,許多建商轉移戰場,揮軍南下,像是桃園、台中、高雄均成為建商獵地首選!根據內政部統計,光是2013年1到10月核發建照的總樓地板面積,桃園縣達671萬平方公尺,位居全台之冠,此外台中市、高雄市增幅最為驚人!全國不動產分析,中南部一線地段土地價格不斷飆漲,在地建商不輕言出手,反而是北部建商認為中南部精華區地價不貴,且具有補漲效益,積極南下獵地,預估未來幾年將進入大量推案高峰期。
趨勢9、詐騙案件頻傳 履約保證
中南部地區曾經發生詐騙案件,有心人士探知房地所有權人不在國內,便假冒所有權人,假藉出售不動產之名義,利用偽造之權狀與身分證件行騙,透過不知情仲介媒合成交後,卻堅稱買賣價金不高,要求在假日簽約、以現金支付簽約頭期款,且堅持不願做履約保證,待款項收到後,即行逃逸。不動產買賣是客戶人生中的大事,全國不動產特別注重客戶權益及交易安全,並於日前推出「捍衛交易安全,買賣履約享好禮」行銷活動,目的就是希望能加強客戶對於買賣交易安全的知識,確保買賣雙方的權益,進而提升服務品質,建議購屋族應善加利用履約保證機制,由公正第三方(銀行或建築經理公司)全程專戶保管價金,讓房屋交易風險降至最低!
趨勢10、營業員測驗上路 房仲業汰弱留強
內政部規定從2013年8月1日起規定,若欲取得不動產經紀營業員執照,除了完成30小時訓練時數外,都必須通過筆試測驗;此外,內政部地政司對房仲業所提供的「不動產說明書應記載事項」也正在研議增加更多項目,除了對標的物本身應提供更多詳盡資料外,也須增加對周邊環境的說明。在此規定下,全國不動產認為,在激烈競爭情況之下,百家爭鳴,房仲業質量將汰弱留強,孱弱體質的業者將會被淘汰,建議民眾應尋求專業、可靠、具知名度且連鎖經營的正派合法業者提供房仲服務,提升房屋買賣交易品質。
面對2014年房市多空挑戰,全國不動產指出,台灣整體經濟成長、利率調升,以及QE退場時機仍為影響房價重要因素,預估未來一年房市將呈現「價緩漲、量微升」的狀態。
資料來源: MyGoNews
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