▲專家祭出歷年走勢圖，指出「全市場交易量」才能較準確判斷市況。（示意圖／記者湯興漢攝）

記者項瀚／台北報導

別再用買賣移轉棟數判斷房地產市況。《樂居網》祭出歷史走勢圖，指出「全市場交易量」才能抓到景氣實際落底的時間點，也就是透過實價登錄，抓出成屋交易量及預售屋交易量。信義房屋專家補充，除交易量，也可從國內兩大機構的報告，了解市場價格走勢。

「量先價行」被視為房地產市場的重要準則，而觀察交易量的數據常以買賣移轉棟數為參考，但《樂居網》指出，單看移轉棟數無法反應真實市況。

觀察2021~2023年，每年買賣移轉棟數都在下滑，從34.8萬棟下降到31.8萬棟，再下降到30.7萬棟，一年不如一年。但實際的狀況卻是在2022年下半年到2023年年初，房市的景氣落底，之後就呈現了一個V型反轉，一路漲到現在。

▲單看買賣移轉棟數，無法反應真實市況。（圖／翻攝自《樂居網》）

《樂居網》說明，買賣移轉棟數是指已成屋的房子，在交易完成後，去地政機關做移轉登記的數量，「但台灣預售交易盛行，新案有9成以上都是預售，要評估房市真實的交易，應是當年度的成屋交易量、加上預售屋交易量才對。」

「實價登錄的交易筆數是一個比較好的指標。」《樂居網》建議，透過實價登錄的交易筆數，加上預售交易的交易筆數，再扣掉因為交屋而進行登錄的筆數，就可以知道市場真實的交易量，或單看預售交易量也可以，畢竟其為領先指標。

《樂居網》進一步祭出全市場交易量（上述：實登交易+預售交-預售交屋登記），2021年11月是前一波的高點，一個月交易量接近2萬5000筆，之後就開始下滑，2022年5月之後就沒有再超過1萬5000筆。

最慘的時候是2023年的1月，只剩下8377筆，只有高峰時期的1/3。之後就開始止跌回升，一路到2023年6月的2萬2330筆，幾乎回到前一波的高峰時期，之後也都持續維持在每月1萬5000戶的交易量以上。

▲全市場交易量走勢圖。（圖／翻攝自《樂居網》）

《樂居網》說，如果持續追蹤全市場交易量數據，就可以準確地抓到房地產景氣實際落底的時間點，比起買賣移轉棟數準確許多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，除市場交易量，也可多觀察國內具有權威公信力的研究機構報告，掌握市場價格走勢，一手市場為國泰房地產指數，二手市場為信義房價指數，兩者都是每季出一次，並於該季走完的1個月後發布。