房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

財經部會聯手打炒房，金管會提高不動產風險權數、銀行法72-2條，及央行限制購地後18個月內動工興建等三大禁令「打到痛腳」，市場傳出，有中小型建商趕著開發，但因營建成本大漲，原先貸款的金額不足、須向銀行增貸，卻因民營銀行瀕臨銀行法72-2條的三成上限無法增貸，急忙向公股銀行「求救」的窘境。

一家行庫主管指出，央行今(2022)年1月祭出土建融「殺手鐧」，明定建商購地後18個月內必須動工興建，此招是「超有效的措施」，過去建商購地後常用一堆理由推遲開工，有的說要挖溫泉，有的喊著須變更設計，或直接把責任推給政府，說建照還沒申請下來等，借五花八門理由之名，行囤地養地之實。

不過，今年1月央行白紙黑字規定出爐，建商無法再拖延、全都趕著開工，卻面臨營建成本大漲及缺工等問題，且部分銀行受限72-2條三成上限「滿水位」，也讓財力不夠雄厚的中小建商因無法增貸而需錢孔急。

行庫主管透露，央行升息、調升存準率，加上金管會提高不動產風險權數，這三項都是銀行資金的「緊箍咒」，會拉高銀行的資金成本並影響資本適足率，此時又有銀行法72-2條，商業銀行辦理住宅及企業建築放放款的總額，不可超過存款及金融債總額的三成上限，有建商因營建成本上漲需增貸，民營銀行卻「卡」在三成上限已滿無法給予援手，急忙找上公股行庫，協助承接民營銀行建商客戶的建融。

公股行庫主管說，一般而言，建築融資成數最多就是五、六成，從民營銀行轉貸過來的建商，公股行庫不見得照單全收，而是會針對建商的財務、銷售平衡點等進行評估；所謂銷售平衡點是指，建融貸款成數一般介於五至六成，而「銷售平衡點」約五成，亦即建案只要銷售五成左右，轉入民眾分戶貸款後，銀行就可收回全部債權。

財經官員坦言，近期確實聽到不少銀行面臨銀行法72-2條「滿水位」的問題，但除此之外，營建成本與缺工問題嚴峻，對建商也是很大的考驗，因應市場變化，近期有不少建商啟動結盟開發計畫，結合各家建商優勢，達到資源互補、降低單打獨鬥可能面臨的問題，還可共享開發利益。