文/住展發言人 何世昌

過去幾年來，我們都曉得首購市場是房市的主流，房地產熱賣的關鍵字不外乎「首購」、「剛性需求」、「低總價」、「小坪數」。

但若觀察近幾年全國買賣移轉棟數，連續四年壓在30萬棟以下，即使去年已有部份投資、置產族買盤出現，但移轉棟數仍僅約27.8萬棟，已經代表以首購自住的市場「差不多就是這樣了」，沒辦法飛天鑽地。

從2015年到2018年，首購自住幾乎主宰整個市場，我們觀察房市市況與前景的重心也在此。到了今年，首購自住依然會是主流，但我認為今年大坪數、豪宅市場的表現才是重頭戲；如果要判斷未來房市前景，乃至於預測台灣經濟強弱，只要看今年台北市豪宅成交量多寡，便能一探究竟。

今年無論房市內部與外部環境，對豪宅市場而言起碼有三大利基。第一、北市豪宅成交量曲線持續走升。北市總價8千萬以上的豪宅，成交量在2016年急凍，2017年緩步復甦，到了2018年成交放量，成交量連續兩年正成長；如果豪宅回溫的勢頭不變，那麼今年豪宅成交量應該要持平或再增加。

第二、中美貿易大戰擴張豪宅潛在需求。由於中美貿易戰的磨擦，美國對中國出口貨品加徵高額關稅，驅使部份台商縮減、甚至關閉中國廠生產線，其中又有一些台商把事業重心移回台灣。當台商事業重心與生產線移回國內時，老闆、高階主管們都會跟著回台，豪宅市場潛在購屋需求因此而增加。

第三、「租稅特赦條款」所帶來的資金效應。財政部研擬中的「海外所得稅」租稅特赦條款，將對匯回台灣的資金大幅降稅；而在特赦條款出爐之前，財政部已在今年一月底先發布解釋令，表示「非屬海外所得的資金」等共三種海外匯回的資金均不會課稅。

雖然，中央政府提出租稅特赦方案，是為了引導資金回流來投資「5＋2」產業。但說白了，「5＋2」產業連台灣國內本土資金都興趣缺缺，那些為了避稅而停泊海外的資金，堪稱是「斤斤計較的聰明錢」，在國內政治、經濟、政策、法規未有任何改變之下，從海外匯回台灣的錢怎會突然「發佛心」投資「5＋2」產業？這個機率顯然不高。

海外資金一旦回流台灣，房地產將是最可靠的停泊處，因為國內定存、債券等利率都比國外低，如果要做定存、買債券，錢又何必匯回台灣？房地產無疑是該條款的最大受惠者之一。

據估計，台灣外流到海外的資金至少有三十兆元以上，假如有十分之一資金回流，就足夠對房市產生鼓舞作用。因此，資金特赦條款定得或嚴或寬、上路時間等等，攸關著國內房市的元氣。

在三大利基點支撐下，台灣今年豪宅市場成交量應該放大。假如今年豪宅市場成交量不增反減，那就代表企業主、高階主管警覺到中美貿易大戰衝擊到公司營運，訂單掉得太兇；企業主與高階主管是最能暸解公司經營狀況的一群，當他們發現接單能見度差、外銷出口受到衝擊，通常不會在這種惡劣環境下去買豪宅。

所以，豪宅是今、明年台灣房市景氣觀察的最前端；只要看今年台北市豪宅成交量是增是減，就能推測台灣今年整體經濟的好壞。若豪宅成交量萎縮，代表台灣經濟可能受到中美貿易大戰波及。接下來，企業主縮編生產線、裁員，當就業機會減少，後續影響到的才是首購自住市場，而這已是觀察景氣的末端。

不管您是否身在市場之內，我們不妨收拾好心情，喝杯茶，看看今年豪宅市場走怎樣的套路吧！