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後奢侈稅時代，如何聰明購屋？
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2011/06/02
2011/06/02
自政府祭出六月一日奢侈稅打房政策確定實施後，接著又陸續推出購屋優惠來救房，盡是讓人眼花撩亂的政府措施，讓每個購屋民眾滿腦子一堆問號，我現在到底應不應該買房子？房價會大跌嗎？我現在買房子會買貴了嗎？政府推出的購屋優惠我用得到嗎？面對後奢侈稅時代的來臨，我們又應該如何因應？其實，只要釐清奢侈稅的基本內容與原則及確切掌握政府釋出的購屋優惠，再好好地精算跟判斷自我的財力和房子的潛力，一樣可以聰明購屋與換屋。
全國不動產企劃研究室呂佳芸副理可試著從三大面向進行房市走向的分析：首先是政策面，政府推出奢侈稅打房及優惠房貸救房政策，房市進行盤整，讓首購族及自住客取代了短期投機客，成為下半年度的主流。其次是經濟面，ECFA效應再加上六月底開始的陸客自由行，商業交流及觀光商機帶動商用不動產市場，導引中長期的投資客轉向購買商辦、廠辦及店面物件。此外，原物料成本不斷上漲，物價驚驚漲，在通貨膨脹隱憂下，房地產更顯保值。最後當然是政治面，年底大選在即，依過往經驗，政府可望釋出更多的利多，實為有購屋需求的民眾一大最佳黃金買點。
房價長期看漲
呂佳芸指出，儘管政府祭出種種打房政策，能讓房市稍微降溫，但事實上，以香港和新加坡的打房經驗為鑑，房價不到一年隨即恢復穩健上漲，實屬短空長多的局面。加上台灣房市擁有資金充沛、抗通膨和低利率的優質環境，且自住購屋、長期投資的需求仍在，房價屬於易漲難跌的趨勢。
以上圖觀察台灣房地產的景氣循環，房價總是大漲小回，節節攀高。而輔之以左縱軸的匯率變化、右縱軸的利率走勢，再加上橫軸如綠色稻草般的經濟成長率，可以看出，台幣升值趨勢，輔以利率維持低檔(以現今放款利率約2%，假設央行維持每季升息半碼0.125%，預估四年後才會升至4%，與二十年前動輒9-10%相比實屬偏低水準)，再加上今年經濟成長率預估達4.92%，房價短期雖不再急漲，長期仍將緩緩向上攀升！
居安思危，危機入市
值得注意的是，值此全球化的年代，國與國的界限愈來愈模糊，任一事件都有可能出現黑天鵝效應，一個政治事件或經濟風暴甚至天災，都有可能衝擊民眾信心進而影響房市！例如圖中在橫軸下方所列出如民國78年二二八金融管制、84年兩國論台海危機、89年科技泡沫、92年SARS、以及大家記憶猶新的金融海嘯！不過，歷史經驗告訴我們，懂得危機入市的人，最後都證明是明智的決定。
善用銀行優惠房貸
政府在祭出多項抑制投資客炒房的措施同時，也針對自住客給予大手筆的優惠房貸，加上不少趕在年前結婚及購屋的自住需求民眾，務必把握近期政府所推出的3種優惠房貸方案，其中若符合規定的購屋者更可同時選擇內政部與財政部的優惠貸款方案。
自我評估還款能力
無論購買預售屋或中古屋，經常出現高估自我還款能力的購屋民眾，因無力支付購屋後所要給建商的自備款或要還銀行的房貸，因而慘遭建商解約或查封法拍而淪為斷頭屋。要避免成為斷頭族的關鍵就是「量力而為」，勿高估自己的還款能力，買屋前除了審慎評估自己未來的人生財務計劃外，也須將房貸期間可能面臨失業、轉換工作、結婚生子等突發狀況，均納入購屋還款計劃。建議購屋民眾應依每月還款金額不超過月收入1/3為原則，提高自備款，減少房貸借款額度，並使用本金、利息一起償還的方式做為評估自我還款能力的衡量標準，以確切降低還款風險。
房屋潛力有三要
呂佳芸表示，評估房子的潛力更是購屋者不容忽略的課題，建議民眾可掌握「三要定律」，一要交通，在「交通為房價之母」的通則下，以大台北地區為例，凡捷運通車的路段，房價均有五成以上的翻漲空間；二要生活機能，座落地點本身具備環境機能優勢，如：近學區、醫院、市場等特殊條件，亦或是配合政府的重大都市計畫的區段，其未來房價勢必補漲；三要品質，建商的口碑、建築品質，以及住戶水平等，都是房價的保證。
以先有好屋為基礎，再換更好的屋，掌握三要，避開交通不便、供給量大區域及品質不良的房子。好屋長期會持續增值，轉手時也是搶手貨，如此就能讓您的房屋愈換愈好。此外，不動產是理財的部分而非全部，民眾不宜將全部資金押寶在房地產上，而應有全方位的理財管道，才是健康的投資之道。
資料來源：
全國不動產企劃研究室
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