去年房價漲幅近11年第2大，僅次於前一波房市高點的2013年。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕過去十一年全國住宅流動率不及五％，但十一年期間，僅有二○一五、二○一六年房價出現下跌，其餘九年均全面上揚；尤其去年是十一年來漲幅第二大、高達十四．八九％，僅次於前一波房市高點的二○一三年。

近11年僅2年房價下跌

進一步觀察全國住宅流動率與信義房價指數間的關聯，當住宅流動率放大時，房價也跟著走高，反之則出現跌價；以二○一二、二○一三年為例，住宅流動從三．九七％放大至四．四七％，也促使二○一三年房價相較前一年度大漲約十五．一％。

二○一四至二○一六年則相反，住宅流動率連三年走跌，導致二○一五、二○一六年連續兩年房價分別較上一個年度下跌四．○九％、一．二七％。隨後二○一七年住宅流動率一路放大至今，信義房價指數也連續五年走揚，尤其去年漲幅為五年來最大。

2013年飆漲15.1％居首 去年漲14.89％

住展雜誌研發長何世昌指出，住宅流動率與買氣強弱有關，流動率與房價呈正比，因二○一六年房地合一稅改變房市慣性，造成供給與需求雙降，因此近幾年多頭的流動率會偏低，無法回到前一波多頭水準。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，價先量行是市場規律，從數據來看，二○一四年市場出現核實課稅、囤房稅、豪宅稅之後，連兩年流動率下降，也衍生價格修正。

相對來說，住宅流動率從二○一六年的二．八五％史上新低開始反彈，幾乎讓房價漲勢出現指數型變化。比較特殊的是二○一一年奢侈稅上路，短期交易最高要課總價十五％，一方面使交易量變低，但供需失衡卻刺激房價漲幅更高，甚至出現二○一三年一年飆漲十五．一％的可怕情形，政府政策失敗的代價其實不小。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年開始房市挑戰逐漸變多，包括政策出手打擊炒房，利率也開始呈現升息走勢，資金面從寬鬆走向緊縮，加上通膨問題，對於房市最有利的環境已經過去，不排除未來見到房價開始「鬆動」。