瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛。

文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

大選落幕，經濟市場回歸平靜，股市重新站回1萬2000點，而房市也將延續選前低利、產業回流、強勁自用買盤的格局持穩向上。2019年在中美貿易戰的陰影下，由政府發動的3大行動方案開啟前所未有的投資台灣浪潮，1年內總計超過8000億新台幣的資金準備在台投資。然而，產業投資熱潮如何在一般住宅市場發酵？該如何掌握趨勢，及時布局，才是庶民關注的投資大事。

過去4年，政府對於房地產政策是採供給面的引導，嗣後休養生息，引領住宅市場的將看過去4年鴨子划水的前瞻建設計劃及選前宣示的「大南方，大發展」政見。其中，最大受惠者就是台南市。我們從房價、政治、建設、產業、人口、消費投資等6個面向剖析。

首先，房價方面。中古屋總價落在500萬以內，新成屋總價則約800萬，依據內政部營建署發布2019年度第2季住宅價格指數及房價負擔能力，台南市房價所得比為7.12倍、貸款負擔率29.18%，均為6都最低，也低於全國平均房價所得比8.7，顯示台南的房價負擔能力不但是可合理負擔，更是6都中最宜居、幸福的城市。

第2，政治方面。台南、桃園惟目前執政黨唯二中央通地方，暢行無阻的直轄市，再加上副總統當選人是前台南市長，台南市立委又全為民進黨籍，無論是資源挹注或建設爭取都最順利，環境條件升級絕對不卡關。

第3，建設面在前波前瞻基礎建設計劃便含括了軌道建設的臺南市區鐵路地下化計畫、臺南市鐵路立體化延伸至善化地區計劃、臺南市先進運輸系統第1期綠線、臺南市先進運輸系統第一期藍線千億資金，另外還有沙崙百億規模的綠能科學城計畫，堪稱最具建設題材的城市。

第4，產業面根據經濟部商業司統計，六都去年新增公司家數成長幅度最大的是台中市，其次就是台南市，前11個月共增加797家公司，增長幅度達2.13%，連桃園市1.46%都望塵莫及，台北市更只有0.1%。其中，醫療保健、能源、教育的企業增設成長率都超過1成，而專業科學類也增加8.1%，顯示高所得的知識服務業進駐最快，將大幅改善產業地貌。

第5，企業設立增加，代表就業機會、社會增加的人口增加。舉例來說，台積電在南科的兆元投資確實在國際間產生震撼效果，拉動幾十年來變化不大，25年來僅增加數百人、緊鄰南科的善化區近年人口持續增加，去年底一舉突破5萬人。隨著台積電五奈米、三奈米等先進技術的設廠效應，以及南科特定區F、G區開發，扭轉台南過去封閉性買盤的格局。未來以南科、成大為起點，科、教、研，以及過去只能北漂的高級勞動力，終於可以落葉歸根，將複製竹科高所得、高教育、高生育率的自住剛需的買盤結構。

大咖投資布局 台南消費成長潛力強

最後，消費投資的昂揚。以購屋潛力來看，去年的家戶購屋比最高的是桃園的0.61%，其次為高雄的0.33%以及台中的0.31%，台南親民的房價只有0.28%，在產業、建設、人口的帶動下，需求面依然看好，買盤反彈力道強。舉例來說，不待本土企業佈局，日本三井不動產集團繼林口及台中港後，將在台南高鐵站旁打造台灣第三個據點，預計分兩階段開幕、2022年開幕。可見未來消費成長潛力十足，連外商都提前進場。

台南房市已經大不同。向來是美食、古蹟等觀光熱點，每年可吸引約2000萬人次的國內外觀光客到訪，現在更從高科技製造業、精緻農業打造城鄉新風貌，人口、產業結構的蛻變，房市後勢發展值得期待。從去年上揚國際以9億取得與台糖於東區合建機會，以及今年1月國建大手筆15億購入安平區住宅區土地，可見台南房產發展已經吸引全國指標建商青睞，預期未來九份子等重劃區將成為下一個投資亮點，甚至成為市區以外的創價新興區。