實價登錄上路多年，申報不實時有所聞，購屋族應多留意。

內政部實價登錄已成民眾購屋前的行情判斷指標，然而不少登錄不實問題層出不窮，常讓購屋族詬病，過去實登造假時有所聞，最多僅罰款，日前嘉義出現因實價登錄刊載不實而吃上官司的案例，買賣雙方以1600萬元成交、要求3200萬元登錄，雙方皆被判處拘役，引起市場討論。房市專家也公開建商送裝潢、送車位等抬高實價登錄手法，購屋族應多留意，避免因特殊交易價格而誤判行情。

實價登錄上路多年，然而申報不實時有所聞，台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示，依現行法買方、地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦完所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，違反將處以3~15萬元罰鍰。

實價登錄申報造假 當心觸法判刑

許多民眾認為登錄不實被抓頂多罰款沒有刑責，然而作價與虛偽實登則恐觸犯偽造私文書罪、行使偽造變造或登載不實之文書罪、使公務員登載不實罪、普通詐欺罪等，最高可處3~5年以下有期徒刑，不可僥倖。為度絕此一歪風，游璿樺透露，內政部現已修法，爾後將由買賣雙方於訂定買賣契約之日起30日共同申報，若違反登錄價格資訊不實者，將共同裁處新臺幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前政府實價登錄2.0缺失，大致可以分為「門牌未揭露」、「預售屋未即時登錄」與「作價問題難防範」等3類。首先，以「門牌未揭露」來說，目前實價登錄以「區段化、去識別化」的方式來呈現，對需要獲得資訊的消費者而言，只能看出一個「建物門牌號碼區間值」，一般人難以辨識或比對物件，這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。

其次，以「預售屋未即時登錄」來說，依實價登錄現制，預售屋若是建設公司自建自售，不需要進行實價登錄，若是交由代銷業者銷售，也只需在「委託代銷契約終止後30日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有2~3年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格，更有些業者會將一些高價戶提前登錄，製造房價虛高假象。

內政部實價登錄已成民眾購屋前的行情判斷指標。

實價登錄缺失 作價問題難防範

「作價問題難防範」更是目前市場積極討論的問題，陳傑鳴指出，目前常見的作價手法有：第1，透過裝潢費用、送家電或低報車位價格將交易單價墊高；第2，將區域內景觀、高樓層戶或區位條件比較好的高價登錄物件價格作為開價依據，塑造高房價的假象；第3，建商以子公司或人頭方式高價購買，拉高整棟建案的房價水準；第4，僅登錄成交單價高的戶別，而低單價成交戶則是延後登錄等，都容易使得消費者看到虛假價格而受騙。

屋比房屋總經理葉國華舉例，市況持續下跌時，民眾跟建商買房，很常碰到送裝潢、家電及傢俱的「固價」方式，原本市價由1700萬跌到只剩下1500萬，建商為了拉抬價格到期望的1700萬，往往會用送家電、裝潢的方式來補足，甚至讓民眾拿發票來退這200萬，如此一來，建商便可以不讓價格跌下來，是業界常見的固價手法。

有建商會透過裝潢費用、送家電將交易單價墊高，圖為樣品屋示意。

建商送裝潢家電 塑造高房價假象

另外，還有另一種方式是用「停車位價格」來作價，假設有一間35坪的房子，每坪50萬，車位的單價則是200萬元，這樣算起來總價約是1950萬，但建商可能在實價登錄上將車位的單價從原本的200萬調整至100萬，而房子本身扣除停車位後的價格就變成1850萬，以此計算，每坪單價就從35萬拉高到52.86萬元。

對於民眾來說，該如何破解買到作價社區，陳傑鳴分析，民眾若買中古屋，可上實價登錄網站參考同社區價格，並把近1~2年的社區行情列出，切記不要只看「最近成交價」，以免追高價被套牢；若購買的是新成屋，在無同社區實價揭露資訊下，購買前可先蒐集附近的社區行情，以屋齡、樓層或坪數接近的標的作為優先參考依據。另外，參考實價資料時還需要注意每筆資料的「交易明細」欄位，確認有無特殊交易情形，避免因特殊交易價格而誤判行情。