新北市危老案目前已核定78件。圖為新莊區光明段預備拆除前建物外觀。(新北市城鄉局提供)

近年地震災害頻傳，都市更新迫在眉睫，都更條例修法後，祭出容積獎勵、稅賦優惠，另有釘子戶代拆機制，蘿蔔棒子齊下，加上危老時程獎勵帶動，今年初蔡英文總統訂定的危老加都更400案可望提早達標，也促使單一產權、易重建的透天厝也成了熱門投資產品。

根據內政部統計，目前全台30年以上老屋共有423萬宅，其中雙北市共有135萬宅，占全台總量3成以上，而都更條例上路20餘年，全台核定793件，其中雙北市為大宗，占比7成以上。

然而台灣位於地震帶，近年接連發生台南維冠地震、2018、2019年花蓮地震，區域災情慘重，顯示不少老屋抗震能力低，特別是雙北市，人口、建物密集，只要一遇地震，恐災情遍野，也因此催生都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下稱危老條例)，今年1月「都市更新條例修正草案」三讀通過後，蔡英文總統也宣示，今年將是台灣的「都更2.0元年」。

加速都更 政府祭利多也祭棒子

而內政部「都市更新條例修正草案」之中，有六大項目為本次最大修法重點，包含：事業概要同意比、事業概要審核方式、增加聽證程序、容積獎勵明確化、釘子戶條款以及減稅利多，也要求各地方政府盡快完成配套措施。

台北市危老核定件數達86件，產權單一的透天厝湧商機。(台北市建管處提供)

目前以雙北市進度最快，新北市在9月完成「更新地區劃定」、「住宅弱勢協助」、「更新單元劃定稅捐減免」、「專業估價選任」、「政府主導都更」、「政府執行代拆」等8項配套子法；台北市方面，則已完成相鄰土地協調會須知、都市更新自治條例、公辦都更實施辦法、都更容獎辦法等條例。

地方拚都更 新北市喊都更三箭

除了配套措施修法，新北市也提出「都更三箭」措施，第一箭打出捷運開到哪、都更就到哪，以捷運帶動城市發展TOD方案，只要設置老人活動、老人安養、公共托育及社會住宅等公益性設施，最高可申請50%增額容積；第二箭則為主幹道沿線都更，針對基地面2000平方公尺以上、臨路20公尺至40公尺的都更案，提供最高40%容積獎勵；第三箭則是，以防災角度優先協助危老建築，包含：辦理社區說明會、成立前進駐點工作站、每週跨局專案工作會議等。

新北市都更處處長張壽文指出，尤其以駐點工作站以及跨局專案工作會議最貼近民情，在公權力介入之下，替民眾做專業媒合，且有別於過去在辦公室裡等待案件受理審核，走出市政府，親自在現場說明，民眾也較有信心，而且局處員工常在平日夜間辦理說明會，但看到危險老舊社區能夠更新，大家都很有成就感。

大台北市老屋多，抗震能力不足，都更、危老勢在必行。

政府出招 可代拆釘子戶

而為避免文林苑事件，「都市更新條例修正草案」其中最具意義的為「釘子戶條款」，如都更範圍已通過都市計劃審議委員會審議後，若有不同意戶，應經由都委會審議、聽證、實質審議後，將由政府代拆，台北市都市更新處指出，若要走代拆程序，實施者須完成2次私調、2次公調。

其中私調為實施者請求市府代為拆除或遷移土地改良物前，應該先行與不同意戶召開2次以上協調會，至於公調，則是由市政府先召集實施者與代拆戶協商，次數以2次為原則，而目前台北市已有「延壽國宅I區」一案申請，該案為海砂屋，都市更新程序已推動8年，但仍有3戶不同意，目前已經過2私調、1公調，預計近期再度召開第2次公調，若協調不成，恐將執行公權力代拆。

危老正夯 單一產權透天交易熱

若都更為一般道路，危老重建就是提供老屋的另一條高速公路！危老重建在2017年上路後，截至為止，台北市已受理件數為137件、核定86件，新北市已受理件數為108件、核定則為78件，比起雙北市20年來都更件數僅583件，危老條例短短2年，已達164件，顯示審核快、不限面積的危老超夯，也因此雙北市高總價老舊透天交易備受市場關注。

根據「屋比房屋」彙整網路透天待售資料發現，受到危老議題發效影響，近一年雙北總價3,000萬元以上的透天，北市平均單價開價從去年10月每坪166.7萬元，上漲到今年10月每坪175.9萬元，年增5.5%，而新北透天開價也從每坪79.6萬元，上漲到82.7萬元，年增3.9%，雙北高價透天開價均呈現上揚的狀態。

另外，屋比房屋彙整2019年上半年雙北市實價總價3,000萬元以上、屋齡逾30年的透天交易也發現，短短半年時間出現100件的高總價老舊透天交易，平均每個月有近17件，熱度相當不錯。觀察其區域分布，北市「士林」以13件交易居冠，「內湖」及「北投」也以9件居次；至於新北則以「新店」10件最多、「板橋」5件排第二。

透天投資潮 專家提醒：非所有老屋適用

對此，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，透天厝出現交易熱潮，推測應與危老條例的「時程獎勵」10%有關，另外，也觀察到近期市場，除自用客戶外，過去置產客、開發商買老宅等待都更翻身，但都更曠日廢時，多決定改推危老案，都是雙北透天交易變熱的原因，近期許多具備危老申請條件、地段不錯的老舊透天，市場關注度也明顯升溫。
不過，陳傑鳴也提醒，並非所有屋齡30年以上的房子都可以申請危老重建，根據危老條例規定，申請的建物首先須是合法建物，並且在都市計劃範圍內，並非所有老屋都適用危老條例，民眾購買老舊透天進行置產投資前，須審慎留意。