南部地上權住宅市場興起，空間規劃向豪宅看齊，且價格相對低廉，成為首購族進駐市區熱鬧商圈的新選擇。

南部都會區地價持續墊高，帶動房價節節高漲，加上政府禁售大面積國有土地，並陸續釋出大筆設定地上權基地，地上權住宅強調位居熱鬧商圈、空間規劃與價格低廉優勢，地上權住宅市場開始興起，成為消費者購屋新選擇。

地上權住宅市場興起，主因立法院在2011年三讀通過國有財產法修正案，禁止標售500坪以上國有土地，並於2012年初公告施行。目前大面積國有及公有土地，只能採地上權、或BOT招標，地上權住宅開始在全台陸續推出。

  鬧區大筆國有地 成地上權住宅基地

國揚集團在高市前鎮區廣西路旁，新完工推出「國揚微笑時代」地上權住宅大樓案，強調地段優勢與高質感空間規劃特色。

地上權住宅是指，建設公司向政府標得地上權土地後，興建房屋出售。民眾向建設公司購屋後，土地是國家的，對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物則擁有所有權。 地上權住宅地段與價格優勢 首購族入駐市區新選擇 地上權住宅的特色與優勢，包括土地成本回饋給買方，可以用市價的6~7折購買到屬於自己的房子，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有精華區的生活機能。

地上權住宅多位於精華地段，一旦房市多頭時，所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦跟著上漲，房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值，日後住了一段時間、存到一桶金的民眾也可以換屋，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

永信建設在高市三民區中都生活圈推出的「韻綠」地上權住宅大樓案，訴求基地鄰近中都溼地公園環境優勢。

未來一旦地上權期限屆滿後，住戶可有2種選擇，若建物不堪使用，則由建設公司收回房地，拆除建物後再把土地還給政府。若建物堪用，住戶可委託建商用申請的方式向政府續租繼續使用，但目前政府仍規定，必須拆除建物還地，日後是否放寬仍不可知。例如，地上權存續期間屆滿，依國產署設定地上權契約書規定，建設公司須騰空建物交還國產署，目前並無續租規定。值得注意的是，由於建商標地時會與國產署簽訂「無償委託管理契約」，負責地上權存續時間相關管理事宜，建議選擇品牌建商，未來管理較有保障。

  地租與貸款成數、利率 業者呼籲政府協助解決

佃坤建設在高市三民區鼎山商圈新完工推出的「全民大樂」地上權住宅大樓案，訴求成熟商圈與交通便利優勢。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，在民國99年民法修正案將區分地上權納入之後，地上權就有了分割的法源，不過，之前國有地上權標售為了避免日後無法回收的困擾，因此規定地上權無法分割，也因此讓買氣受到影響。因建設公司興建房屋後，土地的地上權及建物所有權仍屬該建設公司所有，加上房屋是登記在建商名下，買方僅擁有使用權，只能拿到建商給予的購買憑證，包括房屋貸款的借款人都是建商轉貸，貸款利率較高，且社區管委會並無法律保障。

區分地上權是為大眾運輸系統而訂定，地上權住宅為普通地上權而非區分地上權。無法分割的地上權面臨的第一困境就是無法貸款，由於房地產貸款擔保的權利必須是物權，而無法分割的地上權只有第一手的得標人(建商)可以向銀行貸款，其餘包括標的的個別買方多只能擁有使用權(債權)，因此包括眼下的貸款，以及日後轉手的買方貸款，都是一大問題，北部這類型住宅已難以推動。

  地上權住宅優缺點 買方依需求多方考量

藏富建設在岡山仁壽路旁推出的「藏富市」地上權透天店住案，強調繁榮商圈與緊鄰87期重劃區地段優勢。

上揚國際業四處總經理施棟瀝認為，購買地上權產品的好處，包括各區域房價，單價與總價均高，地上權產品定位總價適中，入手容易，讓首購族買得起、也負擔得起，生活品質更有保障，尤其是在高房價時代，成為居住市區的一種新思維，地上權透天店面與住家，除了具備高租金報酬率，每月持有成本較一般所有權透天，可差距1萬元以上，頗利於吸引精打細算型買家。

徐佳馨也說，政府應協助解決當前地上權住宅的二大難題，包括地租調高問題，因一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅，雖無地價稅，但每年需支付地租給政府，地租一般為申報地價的2.5%，另1%隨公告地價逐年浮動。地上權住宅取得便宜，但有一定增值難度，轉手性也有影響，較適合能將資金運用得淋漓盡致的購屋人，藉由將省下來的資金做更好的運用，換取更大的獲利。

由於地上權住宅的地租，高於所有權住宅的地價稅。一些推案業者建議，政府對收租與收稅應等同看待，地上權住宅若做為自用住宅使用，政府所收的地租，應該比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。

貸款問題更是攸關地上權住宅市場發展榮枯的重要關鍵因素，一些銀行對於地上權住宅的購屋貸款不願承作，有些銀行願意承作卻拉高貸款利率。推案建商也企盼政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款，並對年輕人採優惠利率，以提供更多照顧。

最新市調顯示，南部地區新完工與新推出的地上權住宅案，包括高雄市前鎮區國揚集團「國揚微笑時代」、三民區佃坤建設「全民大樂」、永信建設中都「韻綠」等新成屋大樓，與鑲揚國際三民區河堤國小旁的2104.4坪基地將進場的「河堤世界」預售案；地上權透天案則有台南市永康大橋特區「上揚國寶」、高市岡山區「藏富市」等。