撰文/張欣民   分類/房地產掃瞄  圖檔來源/達志

2019-02-13

打出零元購屋、購屋不用自備款的訴求，對於苦於高房價、不敢奢想購屋的年輕人來說，確實有很大的吸引力，實務上零元購屋並不是不可行，只是心動的年輕人必須清楚，天下沒有白吃的午餐，凡事都該量力而為，更重要的是零元購屋潛藏了3大風險，不可不慎啊！

零元購屋、購屋不用自備款的炒房模式在房市已存在多年，在網路上也常常看得到類似訴求的課程或是說明會，其操作模式不外乎招募有意購屋者，找尋低總價物件，以全額貸款或是「房貸+信貸」方式購屋，出租房子以租金養房子，等物件增值賣出賺價差。

這是最近這一波房市投機炒作盛行時，很多投資客的「成功模式」，甚至在景氣熱頭上，很多投資客更都省掉其中出租的等待期，直接轉賣掉就有不少價差可賺，如此不斷快速複製上述「成功模式」，真的有人如其著作所宣稱的「在房市賺一億」，甚至在房市賺更多億的也大有人在。

只是隨著政府祭出奢侈稅，以及實施房地合一稅之後，讓房市投資短線炒作的獲利空間大大受到擠壓，加上2015年整體房市景氣反轉，想要快速複製過去的「成功模式」已經是難上加難！

投資客華麗轉身當起「房市老師」

於是有不少投資客轉身變成房市專家，以「老師」的姿態在網路上大撒廣告，於北中南到處開課，將上述的「成功模式」包裝後，轉變成房市投資秘笈，教人如何在房市不用本錢就可賺大錢，再結合直銷說明會的模式廣為招徠，成功吸引諸多想要靠房地產快速致富的年輕人。

關鍵是零元購屋這樣的操作模式真的行得通嗎？如果真的這麼好康，這些「老師」們為什麼不自己默默賺就好，卻是「佛心來著」將秘笈公諸於世，其中主要有3個「痛點」，其一是會涉及人頭炒房，已有人因而鋃鐺入獄；再者，可能涉及超貸問題，也可能有牢獄之災；最後是獲利大不如前，以當前房市獲利與風險程度來看是大大不成比例。

因為有這3個「痛點」，所以投資客就來個華麗轉身當起「房市老師」，一來可收取高額會員費，一個人3~6萬不等，二來是將風險全部轉嫁出去，自己可以「不染人間半點塵」，只是乖乖交了高額束脩的徒子徒孫們，可得要注意其中風險囉！到底有哪些風險呢？主要有以下3項：

一、利率漲升的風險

目前零元購屋之所以還能夠行得通，沒爆發太多投資糾紛，主要就是房貸利率持續維持在低檔，若是所購買房屋總價不高，透過「老師」所教撇步，不用拿出自備款，來個全額貸款，一般上班族都還承擔得起。但就如前央行總裁彭淮南曾提出的警告：「利率不可能永遠在低檔」，一旦房貸利率走升，在高槓桿效應下，很容易就陷入捉襟見肘的窘境。

二、房子空置、租不出去的風險

零元購屋的重要支撐點是靠租金養房子，也就是用租金抵每月房貸，但前提必須是房子能夠租得掉，而且租金要足夠支應大部分或是全部的房貸，只要出現下列任何一種狀況：房子完全租不出去、房子有空置期、租金太低等，零元購屋很快就會破功，沒本錢想賺錢的美夢也就碎了。

三、房價不漲，無法下車的風險

事實上，大家都很清楚，零元購屋尋求的不是將本求利，說穿了是想靠「無本求利」，是一種典型的投機行為。假設幸運的上述兩種風險都沒有出現，最後零元購屋要能有獲利，還是得等房價上漲，才可能賺到想要的價差，但房價要上漲不是自己能掌控的，反倒有可能在等待期中，房價反而走跌，若是無法順利「下車」，等同變相被套牢。

即使房價上漲，也要有一定的漲幅，才能夠完全COVER（抵銷）掉房地合一稅、持有稅、仲介費等相關成本，否則最後可能還是白忙一場，購屋買房的你仍然不會是房市贏家，真正贏家是教你撇步的「房市老師」，大夥交給「老師」的學費，現在可能正「供養」他無憂無慮雲遊四海呢！