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凶案頻傳 凶宅買賣大不易?全國不動產:透天厝、店面影響較小

調整字級 2013/03/28

  近日鬧得沸沸揚揚的數起凶殺案件震驚全國,使自古以來令人感到毛骨悚然的「凶宅」,不但一般民眾恐懼,更是多數房仲業者視為敬謝不敏的棘手物件!凶宅雖然在現行法規中並無明確定義,卻深深影響民眾的購屋意願,全國不動產宜蘭加盟店店東羅淑貞表示,凶宅除非改建,否則會永遠在官方記錄留存,若透天厝或屋齡高達三四十年的老舊房屋一旦淪為凶宅,日後較有改建機會;淡水新春加盟店店東蔡輝文則指出,凶宅若為店面則衝擊較低。
  依據內政部於民國97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋:查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載「凶宅」事宜,且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容,「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。
  就目前實務上,其實凶宅不能與鬼屋畫上等號,而是泛指「曾發生過凶殺或自殺致死案件」或是「曾發生非自然身故」的房屋。而依照法界的見解,多數判例都將凶宅視為「物的瑕疵」,亦即凶宅會因多數民眾心理的排斥影響,而造成房屋價值的減少。故凶宅向來在不動產市場的接受度較低,導致屋主不得不降價求售,買方更是稀少。羅淑貞指出,一般住宅若淪為凶宅,對於房價衝擊的降幅可達三至四成,鄰近區域的物件亦可能影響買氣,成交價甚至可能只有市價五折;蔡輝文則提到,購屋者決定買凶宅時,大多以現金成交而較少向銀行貸款。
  銀行業者認為,目前無明文規定凶宅不能核貸,或是貸款成數的限制,對凶宅核貸以購屋者本身的信用狀況、償還能力為評估條件,且依照房屋買賣契約書所簽訂的成交價格來鑑估核貸,但實務經驗上,仍難免有所顧忌而傾向保守,因此對於自備款不足的租屋族、從事宗教工作如牧師或道士、無神論者的特殊族群來說,反而有機會省下可觀的購屋成本,藉此晉升為有殼族。
  羅淑貞強調,凶宅買賣時除了應盡誠實告知的義務,並需要做好產權調查,購屋者亦可觀察房屋有無異狀,例如該屋大門貼有符咒、八卦鏡等驅邪物品,多詢問鄰居或大樓管理員,以便對屋況更為了解。
  此外,房屋可抗通膨,若是位於優質地段,增值潛力更是無限,但是否適用於「凶宅」呢?羅淑貞分析,凶宅除了視屋況本身之外,舉例來說,若凶宅周遭的房價漲幅達三成,凶宅可能仍有約至少一成的漲幅,儘管漲幅不如一般住宅,但長期來說仍具有保值性。蔡輝文指出,凶宅對住家的影響較大,若凶宅為店面且地點絕佳,具有店面效益及獲利性則影響較小。
  談起凶宅買賣的經驗,羅淑貞指出,曾有買方提出「試住一個月」的要求,先租屋一個月若沒有發生任何問題才願意買下該物件,令她留下記憶深刻。據了解,在國內各地皆不乏專門收購凶宅的投資人,堪稱「凶宅達人」。由於當初買價低,通常先將房子整修隔間一一分租收取租金,隨著時間日漸久遠,大眾對於凶宅的印象也逐漸淡忘。
  全國不動產加盟總部總經理石吉平則指出,國內也普遍有購買凶宅後做為佛堂、道場或教會等用途的情形。因此,隨著「時間淡化、人事更迭、宗教信仰」三大因素,可降低民眾對凶宅的恐懼心理,畢竟購屋的主因仍取決於消費者心態及需求性,俗話說得好:「福地福人居!」身為房仲業者,仲介凶宅買賣最重要的是秉持善念,面對凶宅委託物件時,應盡誠實告知的義務,充分揭露資訊,使交易順暢而圓滿。

資料來源: 企劃研究室
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