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東京大學就在這 包租公搶進文京區穩定收租

調整字級 2018/07/26

海外置產糾紛不斷,包租公多選擇穩健區域,不僅擁有固定出租收益,也不用每天心驚膽顫,而東京都文京區為全日本文教首府,區內不僅有近50所學校,且日本第一學府東京大學座落於此,目前區內多10年以內的中古屋,平均單價約80~90萬日圓,新台幣500萬元即可入手套房,投報率約5~6%。

文京區為都心六區之一,鄰近千代田區以及新宿區,由於該區為日本近代文學發祥地,文教氣氛濃厚,向來以治安良好聞名,犯罪率僅有0.9%,且知名的小說家夏目漱石、動畫大師宮崎駿皆曾居住於此,區域內的犯罪率僅為0.9%,此外,區內平均年薪544萬日元,在全日本排名第5。

而文京區頗有蛋黃區中的小文青風格,雖然鄰近繁華的新宿區,但區內多為純住宅區,生活步調輕鬆,房價、租金以及消費物價也相對平民,因此許多東大學生畢業後,即使在各大國際企業、公家機關任職,仍留在此區租屋。

更有部分早稻田大學學生因為新宿區租金高昂,進而轉租於此,區內居民教育程度高,因此很適合家庭或單身人士居住。

文京區機能也不落人後,區內有6條地鐵路線,包含:丸之內線、有樂町線、千代田線、南北線、三田線以及大江戶線,其中「大江戶線」有地鐵線山手線之封號,行經都心高級地段,把六本木、銀座以及知名地標東京鐵塔一網打盡。而著名的六義園、小石川後樂園、東大植物園等,更是旅客必訪之地。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出,文京區內租屋族多為學生、上班族以小家庭,租屋市場相當穩定,因此在此區置產租金收入跟租金投報率都很穩定,尤其10年內的中古屋套房及二房產品最受歡迎,以套房產品而言,總價新台幣500萬元即可入手,倘若是二房產品則約新台幣1000萬元可買到,投報率約5-6%。

而再1年多,東京奧運即將登場,加上東京至名古屋段磁浮高鐵鐵道預計在2027年完工,在日本政府投入大量資源後,未來將帶來更龐大的商機,加上區域選對了,就有機會坐享增值及租金收益。

投資優點

  • 東京為日本首都,為已開發成熟之區域,政經情勢穩定。
  • 相對於其他亞洲國家投資穩健,適合長期置產族。
  • 委託專業連鎖化民泊品牌經營,安心輕鬆有保障。
  • 民泊新法已於今年6月上路,包含:經營日一年不得超過180天、大樓必須獲得管委會同意再提供寄宿服務,估計可以創造2千億日圓產值。
  • 日本人為退休理財規劃,也開始買房收租,東京房價已連續三年增值,與全國房價相較,呈逆勢上升走勢。

投資缺點

  • 國際間,日圓主要做為避險貨幣,多受美元走勢所主導,近期匯率波動大。
  • 持有5年內的讓渡所得稅(資本利得稅)為30%,投資年限相對長。
  • 經營民宿或出租得考慮空置期問題。

 

經濟狀況

  • 訪日外國遊客年年攀升,2020年奧運可望再創下驚人的觀光效益。
  • 東京為世界最大都會區之一,為了奧運到來,除了新興建設的競技場以外,並大改造交通基礎建設,包含:築地市場搬遷、整頓新空港線、磁浮列車延伸路線。

稅務法務

  • 購入不動產,須課取得稅(固定資產評定價值*4%)、登入免許稅(固定資產評定價值*2%)
  • 固定資產稅:固定資產評定價值(政府評估)*1.4%
  • 都市計畫稅:固定資產評定價值(政府評估)*0.3%
  • 5年內出售的讓渡所得稅(以扣除成本後的淨利計算)為稅率30%,5年後出售則為15% 

房貸模式

  • 目前第一銀行、台灣銀行、彰化銀行、兆豐銀行以及中國信託銀行都在東京設有分行,可以提供台灣民眾在東京購屋貸款,貸款條件,總價3000萬日幣以上、屋齡20或30年以內的物件,可以貸款5-7成,15年本息攤還、無寬限期。

外國人投資規範

  • 日本為開放國家,外國人身分無投資限制。
  • 持有土地建物均為永久產權。
資料來源: 全國不動產市場研究室

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