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小資族入門款 400萬可買大阪套房收租

調整字級 2018/06/28

大阪市是西日本的最大都市和經濟中心,而來到大阪,就不得不提到位於道頓崛最有名的固力果,是遊客必拍景點,而根據最新統計顯示,去年的訪日遊客為2869.1萬人,為5年前的3.4倍,其中到大阪市旅遊的人口占比也從27.9%提升至39.1%,僅次於東京及千葉,但房價卻比東京相對便宜,因此吸引不少包租公搶購。

大阪市目前居住人口約有269.5萬人,是日本人口第三多的都會區,而白天就學就業人口則超過353萬人,位居日本第二,此外,日本當地與全球知名企業在大阪皆設有企業據點,因此租屋需求非常大,若以月租金淨投報酬率而言,可達到4〜5%,比較其他已開發城市,房價低、投資報酬率相對高,因此吸引許多置產族進場購屋。

以大阪地區而言,目前最受歡迎的區域為浪速區、中央區、北區、西區以及阿倍野區,以1K大小的房型月租金總價約4.5萬~5.8萬日圓,相當於新台幣12,316元~15,874元,以浪速區中古7坪套房而言,月租金5.5萬日圓,總價約1390萬日圓(約新台幣380.4萬元),年投報率約4.75%。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出,從大阪發跡的企業包含:松下電器、大金空調、象印、近畿日本鐵道公司等,此外伊藤忠商事、日清食品也將總部設置在大阪,就業機會非常多,吸引許多外來人口入住,因此大阪住宅租賃事業發展相當成熟活絡,加上房價僅東京一半,400萬元就可以購入中古套房,適合小資族置產收租。

此外,2017年12月,日本國會正式通過綜合度假村(Integrated Resorts)法案,也就是日本版的「博弈條款」,目前日本政府正積極向賭場招商,預計座落地點位於人工島「夢洲」,預計在2020年奧運後4年開幕,屆時可望帶來新台幣1700億的經濟效益。

而接下來還有2025年大阪世博會登場,鍾秀美表示,大阪市觀光人潮年年增加,目前日本政府為了2020年東京奧運大興土木,未來2024年賭城開幕、2025世博會登場,勢必將在為大阪市帶來更多嶄新的建設,都讓大阪投報率看好。

投資優點

  • 大阪為日本第二大都,為已開發成熟之區域,政經情勢穩定。
  • 相對於其他亞洲國家投資穩健,適合長期置產族。
  • 委託專業連鎖化民泊品牌經營,安心輕鬆有保障。
  • 民泊新法已於今年6月上路,包含:經營日一年不得超過180天、大樓必須獲得管委會同意再提供寄宿服務,估計可以創造2千億日圓產值。
  • 日本人為退休理財規劃,也開始買房收租,東京房價已連續三年增值,與全國房價相較,呈逆勢上升走勢。

投資缺點

  • 國際間,日圓主要做為避險貨幣,多受美元走勢所主導,近期匯率波動大。
  • 持有5年內的讓渡所得稅(資本利得稅)為30%,投資年限相對長。
  • 經營民宿或出租得考慮空置期問題。

經濟狀況

  • 訪日外國遊客年年攀升,2016年赴大阪市觀光比例,為全日本39.1%,等同於每10個人赴日旅遊,就有4個人會選擇大阪市。
  • 大阪市是西日本的經濟重心,其中服務業是佔經濟比重最大的產業,比例高達86.2%,而且工業比例約13.1%,農業則不到0.1%。

稅務法務

  • 購入不動產,須課取得稅(固定資產評定價值*4%)、登入免許稅(固定資產評定價值*2%)
  • 固定資產稅:固定資產評定價值(政府評估)*1.4%
  • 都市計畫稅:固定資產評定價值(政府評估)*0.3%
  • 5年內出售的讓渡所得稅(以扣除成本後的淨利計算)為稅率30%,5年後出售則為15% 

房貸模式

  • 目前第一銀行、台灣銀行、彰化銀行、兆豐銀行以及中國信託銀行都在日本設有分行,可以提供台灣民眾購屋貸款。

外國人投資規範

  • 日本為開放國家,外國人身分無投資限制

持有土地建物均為永久產權

資料來源: 全國不動產市場研究室

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