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現在有感降價,未來的有感漲價

調整字級 2016/08/04

宅男阿伯致力於國內外各地房產蒐集研究大約十年,經常出現在各大財經講座,喜愛與人互動交流,認為房地產是走出來了,深入各地實際觀察各商圈發展,每天發表不動產相關訊息與個人看法。
近日在雙北的房屋售價下修是不爭的事實,但宅男阿北在各大租屋網站上觀察到,房屋的租金卻是幾乎全面提升,而且提升幅度不小。雖然依舊還在勉強可承受的範圍內,但仍恐造成許多租屋族一筆不小的的負擔。
在低利、高租金、市場面仍不見好轉、持有稅負稍微提高,對於真正的投資客而言沒太大差別,對於自住客來說會有感,這邊我不提幾%,因為我不認為那是個正確的比喻方式,但加稅對於大型壽險業者、飯店業者,以及餘屋多的建商會有很大的影響,而未來我認為會呈現以下幾種極端現象。

第一,建商有感降價。可從近期幾個快速熱銷,有感降價的案子就看出端倪,有些地方本來就是澎風地太厲害,我必須說,房價是「相對性」與「比較性」的,有些地區和別地區比較起來本來就不值得那個價,它價格下修了,不代表就可以買、適合買,反而你要同時去看看別的區域,例如你住板橋府中站,假設府中站房價下修了,你可以看看板橋與樹林交界、土城暫緩發展區、板橋江翠,這些有相似條件的區位,人家房價有沒有下修,下修幅度多少?為什麼下修?

                     
第二,房東以拖待變。近期有感讓利的建案大部分是出清餘屋,預售屋建案有感降價的案例並不多,而且至少目前這幾個熱銷案子裡,我不認為有多少案子是值得購買。相對於房價盤整,租金卻是有感上升,而且不是少數個案,幾乎全面漲價,讀者可能會問,房屋稅、地價稅也會調漲好幾成,這樣房東的成本增加了,租金也增加了,那兩者不是抵銷掉了嗎? 我只能說比較的東西不同,不能這樣比。

第三,房仲併店、移點增加。房仲店頭為了永續經營,加盟成本及店租成本是首要考量因素,因此,換招及移至樓上辦公室營業將大行其道,平價收費又全國性連鎖品牌將大行其道,各家房產集團也趁機展店,以期在房產市場上有更強大的市佔率。
                   
第四,消費者可選擇性變多。
但要比之前更注意產品本身價值,而非價格,另外觀望期會拉更長,原本想買的人認為房價高而不買;沒買到這波相對便宜的房子的民眾,會因為期待出現夢幻價格,所以觀望的時間會拉長,成交量也會呈現幾個月的空窗期,但可預料之後開盤者若比照最近這波價格,去化速度將是不慢。

第五,房租有感漲價趨勢將不僅於此。除了最近的地價稅、房屋稅全面調漲議題,將造成房東未來不可知的負擔外,日前內政部公布「房屋租賃定型化契約範本」,具法律效應的「應記載及不得記載事項」也將在明年1月上路,這些看似為房客把關而種種不利於房東的政策一再出現,其實只會讓房東將稅負,逐漸轉嫁到房客身上,變成更多房東一次性的報復漲足房租。
現在有感降價,未來的有感漲價。降的是少數個案,全面漲的卻是房租!

資料來源: 顏博志

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